房产税法

1. 章节定位

2. 考情分析

房产税法是 CPA 税法考试次重点章节，分值约 1-2 分。考查形式以客观题为主，主观题偶有与城镇土地使用税结合考查。考查重点集中于：房产税纳税人（产权所有人、承典人、代管人/使用人、无租使用代缴人）、征税范围（城市、县城、建制镇、工矿区，不含农村）、两种计征方式（从价计征 1.2%、从租计征 12%/4%）、计税依据（房产原值减除 10%-30% 后的余值、租金收入）、房产原值的确定（含地价、附属设备、地下建筑折算）、应纳税额计算、税收优惠（法定免征 21 项）、纳税义务发生时间（8 种情形）。复习时需重点掌握"从价计征"和"从租计征"两种计算方法及其适用情形，以及地下建筑应税原值的折算比例。

3. 知识框架

 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69

mindmap
  root((房产税法))
    纳税人与征税范围
      纳税人
        产权所有人(一般情形)
        经营管理单位(全民所有)
        承典人(产权出典)
        代管人或使用人(不在当地/未确定)
        无租使用人(代缴)
      征税范围
        城市(国务院批准)
        县城(县政府所在地)
        建制镇(省政府批准)
        工矿区(省政府批准)
        不含农村
        商品房出售前不征(已使用/出租/出借除外)
    税率
      从价计征1.2%
      从租计征12%
      个人出租住房4%
      企事业单位向个人出租住房4%(2021.10.1起)
    计税依据
      从价计征(房产余值)
        房产原值一次减除10%~30%
        减除幅度由省级政府规定
        房产原值含地价(2010.12.21起)
        宗地容积率<0.5按建筑面积2倍计算土地面积
        附属设备计入原值
        地下建筑折算
          工业用途50%~60%
          商业其他用途70%~80%
          与地上相连视为整体
      从租计征(租金收入)
        货币收入和实物收入
        劳务报酬按同类租金核定
        免租期按房产原值缴纳
    应纳税额
      从价:应税房产原值×(1-减除比例)×1.2%
      从租:租金收入×12%(或4%)
      投资联营
        共担风险按余值
        固定收入按租金
      融资租赁
        承租人按余值(约定开始日次月起)
    税收优惠(21项)
      国家机关人民团体军队自用
      财政拨付事业经费单位自用
      宗教寺庙公园名胜古迹自用
      个人非营业用房产
      非营利医疗机构自用
      公有住房廉租住房
      公租房
      企业办学校医院托儿所幼儿园
      毁损不堪居住房屋
      大修停用半年以上
      基建工地临时性房屋
      文化单位转制(至2027.12.31)
      商品房出售前
      大型民用客机研制(至2027.12.31)
      学生公寓(至2027.12.31)
      农产品批发市场农贸市场(至2027.12.31)
      商品储备管理公司(至2027.12.31)
      农村饮水安全工程(至2027.12.31)
      科技企业孵化器大学科技园(至2027.12.31)
      小规模纳税人减半(至2027.12.31)
    征收管理
      纳税义务发生时间(8种)
      按年征收分期缴纳
      纳税地点(房产所在地)

4. 核心精讲

一、纳税人与征税范围

（一）纳税人

房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。

产权出典是指产权所有人将房屋产权在一定期限内典当给他人使用而取得资金的融资业务。出典期间产权所有人无权支配房屋，故由承典人纳税。

（二）征税范围

房产税以房产为征税对象。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。

特别规定：

• 房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；
• 但出售前已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。

二、税率、计税依据和应纳税额

（一）税率

房产税采用比例税率，依计税依据不同分为两种：

（二）计税依据

1. 从价计征——房产余值

从价计征的计税余值 = 房产原值一次减除 10%~30% 后的余值（具体减除幅度由省级政府规定）。

房产原值的确定：

地下建筑的应税房产原值折算：

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

2. 从租计征——租金收入

房产出租的，以房产租金收入为计税依据。租金收入包括货币收入和实物收入。

3. 特殊情形的计税依据

（三）应纳税额计算

1. 从价计征：

$$\text{应纳税额}=\text{应税房产原值}\times(1-\text{原值减除比例})\times 1.2%$$

2. 从租计征：

$$\text{应纳税额}=\text{租金收入}\times 12%\text{（或 }4%\text{）}$$

三、税收优惠

四、征收管理

（一）纳税义务发生时间

注意：仅"原有房产用于生产经营"为"之月起"，其余均为"次月起"。

（二）纳税期限

房产税实行按年征收、分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

（三）纳税地点

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报纳税。

5. 典型例题

例题 1：从价计征基本计算

某企业的经营用房原值为 5,000 万元，按照当地规定允许减除 30% 按余值计税，适用税率为 1.2%。计算其应缴纳的房产税。

解答：

$$\text{应纳税额}=5{,}000\times(1-30%)\times 1.2%=5{,}000\times 70%\times 1.2%=42\text{（万元）}$$

例题 2：从租计征基本计算

某公司出租房屋 10 间，年租金收入为 30 万元，适用税率为 12%。计算其应缴纳的房产税。

解答：

$$\text{应纳税额}=30\times 12%=3.6\text{（万元）}$$

例题 3：个人出租住房

某个人 2026 年出租住房，年租金收入为 60,000 元。计算其应缴纳的房产税。

解答：

个人出租住房按 4% 税率征收房产税：

$$\text{应纳税额}=60{,}000\times 4%=2{,}400\text{（元）}$$

例题 4：地下建筑从价计征

某企业拥有工业用途地下建筑，房屋原价 2,000 万元，当地规定应税房产原值折算比例为 50%，房产原值减除比例为 30%。计算该地下建筑全年应纳房产税。

解答：

应税房产原值 = 2,000 × 50% = 1,000（万元）

$$\text{应纳税额}=1{,}000\times(1-30%)\times 1.2%=1{,}000\times 70%\times 1.2%=8.4\text{（万元）}$$

例题 5：投资联营房产计税

某企业以房产投资联营，参与投资利润分红、共担风险，房产原值 8,000 万元，当地减除比例 25%。该企业同时另有一处房产收取固定收入 100 万元/年不承担风险。计算该企业全年应纳房产税。

解答：

1. 投资联营共担风险：按房产余值计征

$$\text{应纳税额}=8{,}000\times(1-25%)\times 1.2%=8{,}000\times 75%\times 1.2%=72\text{（万元）}$$

2. 收取固定收入不承担风险：按租金收入计征

$$\text{应纳税额}=100\times 12%=12\text{（万元）}$$

合计应纳房产税 = 72 + 12 = 84（万元）

例题 6：免租期房产计税

某企业出租房产，年租金 120 万元，租赁合同约定免收租金 3 个月。房产原值 1,000 万元，当地减除比例 30%。计算该企业全年应纳房产税。

解答：

1. 免租期间（3 个月）由产权所有人按房产原值缴纳：

$$\text{免租期应纳税额}=1{,}000\times(1-30%)\times 1.2%\times\frac{3}{12}=1{,}000\times 70%\times 1.2%\times\frac{1}{4}=2.1\text{（万元）}$$

2. 有租金期间（9 个月）按租金收入计征：

$$\text{有租金期应纳税额}=120\times 12%=14.4\text{（万元）}$$

合计应纳房产税 = 2.1 + 14.4 = 16.5（万元）

6. 记忆口诀

口诀 1：房产税征税范围

城市县城建制镇，工矿区也要征收；农村房产不征税，四区以外不征收。

口诀 2：房产税税率

从价一点二，从租百分之十二；个人出租按四征，企事业单位出租住房四。

口诀 3：房产税计税依据

从价按余值，原值减除十至三；从租按租金，货币实物都算上。

口诀 4：房产原值含地价

一零年十二月二十一，房产原值含地价；容积率低零点五，建筑面积翻倍算。

口诀 5：地下建筑折算

工业用途五到六，商业其他七到八；地上地下相连者，视为整体来征收。

口诀 6：投资联营计税

共担风险按余值，固定收入按租金；融资租赁承租人，依照余值来缴纳。

口诀 7：纳税义务发生时间

原有经营之月起，其余都是次月缴；终止义务当月末，截止计算要记牢。

口诀 8：税收优惠

机关团体军队自用，财政拨款事业自用；寺庙公园古迹自用，个人非营业用房；医疗机构公租房，学校医院托幼校。

口诀 9：房产税纳税人判定

产权所有人纳税为原则，全民所有经营管理单位；产权出典由承典人缴纳，不在当地代管人使用人。

口诀 10：免租期间计税

免租期间产权人缴，按房产原值计征；出租期间按租金，从租计征十二个百分比。

口诀 11：房产原值构成

房屋原价为基础，地价附属要计入；中央空调电梯设备，不可随意移动附属。

口诀 12：房产税征收管理

按年征收分期缴纳，房产所在地纳税；不在同一地方分别缴，按房产坐落分别申报。

7. 同步练习

1.（单选题） 产权未确定及租典纠纷未解决的房产，其房产税的纳税人是（　）。

A. 房产的使用人 B. 房产的承典人 C. 房产的开发人 D. 房产的出典人

2.（单选题） 下列情形中，应该从价计征房产税的是（　）。

A. 单位出租地下人防设施的 B. 以劳务为报酬抵付房租的 C. 个人出租房屋用于生产经营的 D. 以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的

3.（单选题） 下列行为中，不需要缴纳契税的是（　）。

A. 等价互换的房屋 B. 接受投资入股的房产 C. 以获奖方式取得的房屋 D. 受赠的房屋

4.（单选题） 下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（　）。

A. 房地产评估增值 B. 事业单位出租闲置房产 C. 企业以房地产抵债 D. 房地产的代建行为

5.（单选题） 下列关于房产税计税依据的说法，错误的是（　）。

A. 房产原值是指纳税人在会计账簿"固定资产"和"在建工程"科目中记载的房屋原价 B. 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 C. 对于融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收 D. 房屋出典的，由承典人按房产余值计算缴纳房产税

6.（单选题） 关于契税的计税依据，下列说法正确的是（　）。

A. 以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，土地使用权人应以补缴的土地出让价款为计税依据 B. 土地使用权互换的，以互换的土地使用权的价格作为计税依据 C. 承受已装修房屋的，装修费用不包括在承受方契税的计税依据之中 D. 先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据

7.（单选题） 关于土地增值税税收优惠，下列说法中，不符合税法规定的是（　）。

A. 自2024年1月1日起，对第九届亚洲冬季运动会组织委员会赛后出让资产取得的收入，免征增值税和土地增值税 B. 自2024年1月1日起，村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税 C. 自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额 $20%$ 的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策 D. 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额 $20%$ 的，应就其超过部分按规定计税

8.（单选题） 某企业2024年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积3万平方米的厂房，建筑成本和费用为2000万元，年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（　）万元。

A. 2900 B. 3500 C. 5000 D. 3800

9.（单选题） 居民甲将一套不含税价值100万元的一室居住房与居民乙互换为一套两室居住房，并补给居民乙50万元的换房补偿款，当地契税税率是 $4%$，甲应缴纳的契税为（　）万元。

A. 0 B. 4 C. 2 D. 6

10.（单选题） 关于计算土地增值税时的扣除项目，下列说法中，不符合税法规定的是（　）。

A. 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除 B. 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除 C. 超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除 D. 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

11.（单选题） （2024年）房屋的产权所有人、承典人均在国外，其房产税的纳税人为（　）。

A. 产权所有人 B. 承典人 C. 代管人 D. 出典人

12.（单选题） （2024年）单独建造的地下建筑用地，未取得地下使用权证书，其计算城镇土地使用税的计税依据为（　）。

A. 水平投影面积 B. 政府确定的单位组织测定的土地面积 C. 据实申报的土地面积 D. 垂直投影面积

13.（单选题） （2024年）甲企业为增值税一般纳税人，2018年购入一座含增值税市场价格为327万元的仓库，2024年将该仓库与乙公司的一栋办公楼进行互换，并支付含增值税109万元的差价。当地契税税率为 $4%$，则甲应缴纳的契税为（　）万元。

A. 17.44 B. 36 C. 4.36 D. 4

14.（单选题） （2024年）某居民个人2024年购买保障性住房一套，购房发票上注明不含增值税价款50万元，则个人应缴纳契税为（　）万元。

A. 0.5 B. 1 C. 0.25 D. 0.75

15.（单选题） （2024年）下列行为中，应征收土地增值税的是（　）。

A. 房地产的代建 B. 房屋公允价值评估增值 $25%$ C. 房地产的出租 D. 建造的房地产安置回迁户

16.（单选题） （2023年）下列土地和房屋变更产权，不需要缴纳契税的是（　）。

A. 购买140平方米以下家庭唯一住房 B. 子女接受父母赠与的房产 C. 荒滩用于建设风力发电厂 D. 夫妻离婚共同财产分割变更房屋产权

17.（单选题） （2022年）融资租赁的房屋，其房产税的计税依据是（　）。

A. 房产余值 B. 房产原值 C. 房产市值 D. 房产租金

18.（单选题） 某工业企业2024年5月自建的厂房竣工并投入使用。该厂房的原值为15000万元，其中用于储存物资的地下室为1000万元。假设房产原值的减除比例为 $30%$，地下室房产原值为房产原价的 $60%$，该企业当年应缴纳房产税为（　）万元。

A. 73.5 B. 68.6 C. 80.94 D. 69.2

19.（单选题） 下列房产转让的情形中，产权承受方免于缴纳契税的是（　）。

A. 以获奖方式承受土地、房屋权属 B. 将房产赠与非法定继承人 C. 保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源 D. 因共有不动产份额变化的

20.（单选题） 房地产开发企业销售新房时，土地增值税扣除项目允许单独扣除的税金是（　）。

A. 增值税 B. 房产税 C. 教育费附加 D. 印花税

21.（多选题） 下列关于房产税纳税人的表述中，不符合税法规定的有（　）。

A. 办公楼抵押的纳税人为办公楼抵押权人 B. 厂房出租免租期间纳税人为厂房产权所有人 C. 厂房融资租赁的纳税人为出租人 D. 商铺出典纳税人为商铺产权所有人

22.（多选题） 下列情形中，税务机关可以要求纳税人进行清算的有（　）。

A. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为 $90%$ B. 取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的 C. 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为 $50%$，剩余 $50%$ 已出租 D. 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

23.（多选题） 下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（　）。

A. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税 B. 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税 C. 纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税 D. 房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税

24.（多选题） 下列不动产转让中，增值额未超过扣除项目金额 $20%$ 的，免征土地增值税的有（　）。

A. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让普通标准住宅 B. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为棚户区改造安置住房房源 C. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源 D. 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源

25.（多选题） 下列关于房地产企业土地增值税清算中拆迁补偿费的说法，正确的有（　）。

A. 房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为该项目的拆迁补偿费 B. 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 C. 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，不抵减本项目拆迁补偿费 D. 开发企业采取异地购入房屋安置的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费

26.（多选题） （2024年）下列关于房产税房产原值确认的表述中，符合规定的有（　）。

A. 与房屋不可分割的暖气设备价值计入房产原值 B. 房屋内可移动家具的价值计入房产原值 C. 房屋扩建的相应增加房产原值 D. 宗地容积率低于 $0.5$ 的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定地价计入房产原值

27.（多选题） （2024年）下列经营性房产中，应从价计征房产税的有（　）。

A. 以融资租赁方式承租的房产 B. 处于免收租金期间内的出租房产 C. 收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产 D. 居民住宅内业主共有从事自营业务的经营性房产

28.（多选题） （2024年）下列房产免征房产税的有（　）。

A. 公租房经营管理单位出租的公租房 B. 人民团体出租的房产 C. 国家机关自用的房产 D. 饮水工程运营管理单位办公用房产

29.（多选题） （2024年）房地产开发企业发生的下列税费，可以在土地增值税清算时扣除的有（　）。

A. 逾期开发缴纳的土地闲置费 B. 预提的拆迁补偿费用 C. 取得土地使用权支付的契税 D. 精装修房销售款中包含的地暖设备安装费用

30.（多选题） （2023年）房地产开发企业办理土地增值税清算时，下列费用中，属于房地产开发成本扣除范围的有（　）。

A. 开发间接费用 B. 前期工程费 C. 建筑安装工程费 D. 公共配套设施费

31.（多选题） （2022年）下列房产中，免征房产税的有（　）。

A. 宗教寺庙自用房产 B. 公园自用的办公楼 C. 军队自用办公用房 D. 个人拥有的营业用房

32.（多选题） （2021年）下列获得房屋产权的行为中，需要缴纳契税的有（　）。

A. 等价交换房屋 B. 中奖取得房产 C. 购买商铺 D. 取得抵债房屋

33.（多选题） （2020年）下列关于房产税计税依据的表述中，符合税法规定的有（　）。

A. 融资租赁房屋的，以房产余值计算缴纳房产税 B. 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值 C. 房屋出典的，由承典人按重置成本计算缴纳房产税 D. 经营租赁房屋的，以评估价格计算缴纳房产税

34.（多选题） 下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（　）。

A. 房屋产权未确定的 B. 房屋租典纠纷未解决的 C. 房屋承典人不在房屋所在地的 D. 房屋产权所有人不在房屋所在地的

35.（计算问答题） （2024年）某房地产开发公司2023年—2024年开发一栋写字楼，经营情况如下：

（1）2023年10月通过政府拍卖受让一项土地使用权，支付土地出让金7000万元，取得合法票据。按照 $4%$ 的税率计算缴纳契税280万元，并取得完税凭证。2024年1月准备开工建设，因客观原因土地容积率被调低，财政部门通知可以退还土地出让金1000万元。

（2）2024年11月写字楼开发竣工，12月底售罄取得收入27000万元。

（3）该项写字楼开发成本共计8000万元，财务费用1100万元（含从金融机构取得的利息支出200万元），管理费用600万元，销售费用700万元。

（4）开发全过程中，“税金及附加"科目的借方发生额为180万元。

（其他相关资料：上述金额均不含增值税，计算土地增值税时，利息支出允许据实扣除，其他开发费用扣除比例为 $5%$，计算土地增值税时允许扣除的税金为150万元。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）判断退还土地出让金时是否可以申请退还已缴纳的契税，如果可以，回答需提供的资料；如不可以，说明理由。

（2）回答计算土地增值税增值额时利息支出允许据实扣除应满足的条件。

（3）回答计算土地增值税增值额时可扣除项目的合计金额。

（4）计算销售写字楼应缴纳的土地增值税。

36.（计算问答题） （2023年）某集团为增值税一般纳税人，拥有一栋2012年12月竣工自用的仓库，账面原值为7000万元，2024年与该仓库有关的业务如下：

（1）1月1日因启动对仓库的大修导致仓库停用，修理工程8月底完工；8月31日签订租赁合同并将仓库交付给承租人。

（2）租赁合同约定租期1年，含增值税租金为5万元/月，每月月初收取当月租金，9~11月份已收取含增值税租金合计15万元，均采用简易计税方法申报增值税。

（3）11月底为整合资源，集团公司将该仓库划转并过户给全资子公司，以实现对子公司的增资。

（4）子公司承接该仓库后，继续履行原出租合同，12月初收取当月含增值税租金5万元。

（其他相关资料：当地计算房产税的计税余值的减除比例是 $30%$。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）判断集团公司是否需要就大修期间的仓库缴纳房产税并说明理由。

（2）判断集团公司出租仓库采用简易计税方法申报增值税是否正确并说明理由。

（3）计算集团公司2024年度出租仓库应缴纳的房产税。

（4）判断子公司接受集团公司划入仓库是否需要缴纳契税并说明理由。

（5）计算子公司2024年度出租仓库应缴纳的房产税。

37.（计算问答题） （2022年）甲公司为商贸公司，2024年7月出售一栋办公楼，取得不含增值税销售收入5000万元，允许扣除的相关税费为300万元。该办公楼账面原值为4800万元，已计提折旧3000万元。经政府批准的房地产专业评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本为8000万元，成新度折扣率为 $50%$。

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）计算土地增值税时允许扣除的项目有哪些？

（2）计算土地增值税时准予扣除的各项金额有哪些？

（3）计算该商贸公司应缴纳的土地增值税。

（4）请分别确定土地增值税的缴纳期限和缴纳地点。

38.（计算问答题） 某电器生产企业为增值税一般纳税人，从业人数500人，2024年用于生产经营的房产情况如下：

（1）自2024年1月1日起，2024年12月31日止，无租使用其他公司小仓库一座，其房产原值为400万元。

（2）拥有办公房产2000平方米，房产原值4000万元，8月31日与甲单位签订经营租赁合同，将300平方米办公用房出租给甲单位使用，从9月1日起出租，租期2年，月租金150元/平方米，预收半年不含增值税租金27万元，合同约定9月和10月免收租金。

（3）拥有生产车间10000平方米，房产原值8000万元；拥有独立地下储藏室500平方米，房产原值500万元。

（其他相关资料：该企业所在地规定，计算房产余值的减除比例是 $20%$，地下储藏室计算房产原值比例为 $60%$。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答无租使用其他单位房产和免收租金期间征收房产税的政策规定。

（2）计算企业办公房产2024年应缴纳的房产税。

（3）计算企业生产车间和地下储藏室2024年应缴纳的房产税。

39.（计算问答题） 甲企业2024年1月30日转让一栋位于市区的房产。转让合同注明不含税价款为3000万元，由于客观原因无法评估该房产的重置成本。

2021年4月1日，甲企业购入该房产时取得增值税普通发票上记载的金额为1000万元，已缴纳契税40万元，并取得契税完税凭证。

（其他相关资料：土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据印花税税率 $0.05%$。）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）回答甲企业办理土地增值税纳税申报的期限和地点。

（2）回答转让无评估价格但有购房发票的旧房应如何计算土地增值税扣除项目金额。

（3）计算甲企业缴纳土地增值税时允许扣除的税金合计数。

（4）计算甲企业缴纳土地增值税时允许扣除项目金额合计数。

（5）计算甲企业应缴纳的土地增值税。

练习答案：

1.A（产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税）　2.D（选项A、B、C均为从租计征房产税的情形；以居民住宅区内业主共有的经营性房产自营的，从价计征）　3.A（等价互换的房屋，免征契税）　4.C（房地产评估增值、出租、代建均未发生房地产权属转移，不属于土地增值税征税范围；企业以房地产抵债发生权属转移，属于征税范围）　5.A（房产原值是指纳税人在会计核算账簿"固定资产"科目中记载的房屋原价，不包括"在建工程"科目）　6.A（选项B，土地使用权互换、房屋互换，契税计税依据为不含增值税价格的差额；选项C，承受已装修房屋的，应将装修费用计入承受方应付的总价款；选项D，应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据）　7.D（增值额超过扣除项目金额 $20%$ 的，应就其全部增值额按规定计税，而非仅就超过部分计税）　8.B（宗地容积率 $=3\div5=0.6>0.5$，按地价全额计入房产原值，房产原值 $=1500+2000=3500$ 万元）　9.C（房屋互换价格不相等的，以差额为计税依据，由支付差额的一方缴纳契税；应缴契税 $=50\times4%=2$ 万元）　10.C（超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除）　11.C（产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税）　12.D（未取得地下土地使用权证或证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款）　13.D（房屋互换以含税差价109万元换算为不含税价计税：应缴契税 $=109\div(1+9%)\times4%=4$ 万元）　14.A（个人购买保障性住房减按 $1%$ 的税率征收契税：应缴契税 $=50\times1%=0.5$ 万元）　15.D（房地产企业用建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售，应计算缴纳土地增值税）　16.D（选项A减按 $1%$ 征收；选项B房产赠与需缴纳契税；选项C荒滩建设发电厂需按规定缴纳契税；夫妻离婚共同财产分割变更房屋产权不需要缴纳契税）　17.A（融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税）　18.A（与地上建筑相连的地下建筑按地上建筑计算缴纳房产税；自行新建房屋从建成之次月起缴纳：当年应纳税额 $=15000\times(1-30%)\times1.2%\times7\div12=73.5$ 万元）　19.C（保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税）　20.C（房企销售新房计算土地增值税时允许扣除的税金包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）　21.ACD（选项A，办公楼抵押的房产税纳税人仍为办公楼所有人；选项C，厂房融资租赁的房产税纳税人为承租人；选项D，商铺出典的房产税纳税人为承典人）　22.ABCD（已竣工验收项目已转让面积占可售面积 $85%$ 以上或虽未超过 $85%$ 但剩余可售面积已出租自用、取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续、省税务机关规定的其他情况，均可要求纳税人清算）　23.BCD（纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，而非当月）　24.BCD（纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 $20%$ 的免征；仅转让普通标准住宅而非建造后出售的，不能享受免征优惠；转让旧房作为棚户区改造安置住房、公租房、保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额 $20%$ 的，免征）　25.ABD（回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费）　26.ACD（房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；可移动家具不是不可分割的，不计入房产原值）　27.ABD（收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产，应从租计征房产税）　28.ACD（人民团体自用的房产免征房产税，出租的房产不属于免税范围）　29.CD（房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；预提的拆迁补偿费用不得扣除，实际发生的拆迁补偿费用可以在清算时扣除）　30.ABCD（房地产开发成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）　31.ABC（个人所有非营业用的房产免征房产税，个人拥有的营业用房应照章缴纳房产税）　32.BCD（土地使用权互换、房屋互换，互换价格相等的，不需要缴纳契税；以获奖方式取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，应缴纳契税；购买商铺、取得抵债房屋，承受方需按规定缴纳契税）　33.AB（房屋出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税；经营租赁房屋的，以房产租金收入为房产税的计税依据）　34.ABCD（产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳房产税）　35.（1）可以申请退还契税。需提供的资料：纳税人身份证件、完税凭证复印件，并提交容积率调整补充合同（协议）和退款凭证。（2）利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。（3）实际缴纳的契税 $=(7000-1000)\times4%=240$ 万元；取得土地使用权支付的金额 $=7000-1000+240=6240$ 万元；开发成本8000万元；开发费用 $=200+(6240+8000)\times5%=912$ 万元；与转让房地产有关的税金150万元；加计扣除金额 $=(6240+8000)\times20%=2848$ 万元；可扣除项目合计 $=6240+8000+912+150+2848=18150$ 万元。（4）增值额 $=27000-18150=8850$ 万元，增值率 $=8850\div18150\times100%\approx48.76%$，适用税率 $30%$，速算扣除系数为0，应缴土地增值税 $=8850\times30%=2655$ 万元。　36.（1）不需要缴纳。理由：纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税；本题仓库大修停用8个月，符合免征规定。（2）正确。理由：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照 $5%$ 征收率计算应纳税额；该仓库2012年12月竣工，符合条件。（3）集团公司2024年度出租仓库应缴房产税 $=15\div(1+5%)\times12%=1.71$ 万元。（4）不需要缴纳。理由：母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。（5）子公司2024年度出租仓库应缴房产税 $=5\div(1+9%)\times12%=0.55$ 万元。　37.（1）纳税人转让旧房取得评估价格的，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房屋及建筑物的评估价格、转让环节缴纳的税金。（2）评估价格 $=8000\times50%=4000$ 万元；转让环节税金300万元；扣除项目金额合计 $=4000+300=4300$ 万元（取得土地使用权所支付的金额未给出，不用考虑）。（3）增值额 $=5000-4300=700$ 万元，增值率 $=700\div4300\times100%\approx16.28%$，适用税率 $30%$，应缴土地增值税 $=700\times30%=210$ 万元。（4）缴纳期限：转让房地产合同签订后的7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报；缴纳地点：房地产所在地主管税务机关。　38.（1）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税；免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（2）办公房产应缴房产税 $=(4000-300)\times(1-20%)\times1.2%+300\times(1-20%)\times1.2%\div12\times10+27\div6\times2\times12%=34.89$ 万元（该企业从业人数500人，不适用小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税的规定）。（3）生产车间应缴房产税 $=8000\times(1-20%)\times1.2%=76.8$ 万元；地下储藏室应缴房产税 $=500\times60%\times(1-20%)\times1.2%=2.88$ 万元；合计 $=76.8+2.88=79.68$ 万元。　39.（1）纳税期限：转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报；纳税地点：房地产所在地主管税务机关。（2）按照发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 $5%$ 计算扣除；与转让房地产有关的税费准予扣除，包括纳税人购房时缴纳的契税（凡能提供契税完税凭证的，准予扣除）。（3）销项税额 $=3000\times9%=270$ 万元；城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 $=270\times(7%+3%+2%)=32.4$ 万元；印花税 $=3000\times0.05%=1.5$ 万元；允许扣除的税金合计 $=32.4+1.5+40=73.9$ 万元。（4）扣除项目合计数 $=1000\times(1+5%\times3)+73.9=1223.9$ 万元（购买年度起至转让年度止共计2年10个月，每满12个月计一年，超过6个月视同为一年，按3年加计扣除）。（5）增值额 $=3000-1223.9=1776.1$ 万元，增值率 $=1776.1\div1223.9\times100%\approx145.12%$，适用税率 $50%$，速算扣除系数 $15%$，应缴土地增值税 $=1776.1\times50%-1223.9\times15%=704.47$ 万元。