城镇土地使用税法和耕地占用税法

1. 章节定位

2. 考情分析

本章包括城镇土地使用税法和耕地占用税法两部分，是 CPA 税法考试次重点章节，分值约 1-2 分。考查形式以客观题为主，主观题偶有涉及。考查重点集中于：城镇土地使用税纳税人（5 类情形）、征税范围（城市、县城、建制镇、工矿区）、4 级差别定额税率（大城市 1.5-30 元/平方米）、计税依据（实际占用土地面积）、税收优惠（法定 18 项免征 + 省级 5 项减免）、纳税义务发生时间（8 种情形）；耕地占用税纳税人（占用耕地建房或非农业建设）、征税范围（耕地及园地、林地等 6 类）、4 级地区差别定额税率（按人均耕地分档）、基本农田加按 150% 征收、一次性征收特点、税收优惠（军事/学校/医疗机构免征、铁路公路机场减按 2 元/平方米）、临时占用复垦退税。复习时需抓住"差别定额税率"和"一次性征收"两大特点。

3. 知识框架

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mindmap
  root((城镇土地使用税法与耕地占用税法))
    城镇土地使用税法
      纳税人(5类)
        拥有土地使用权的单位和个人
        代管人或实际使用人
        实际使用人(权属未定)
        共有各方分别纳税
        承租集体建设用地直接承租人
      征税范围
        城市(国务院批准)
        县城(县政府所在地)
        建制镇(省政府批准)
        工矿区(省政府批准)
      税率(4级差别定额)
        大城市1.5~30元
        中等城市1.2~24元
        小城市0.9~18元
        县城建制镇工矿区0.6~12元
        落后地区可降30%
        发达地区须报财政部批准
      计税依据
        实际占用土地面积(平方米)
        测定面积/证书面积/申报面积
        地下建筑用地按50%征收
      应纳税额
        全年应纳税额=实际占用面积×适用税额
      税收优惠
        法定免征(18项)
          国家机关人民团体军队自用
          财政拨付事业经费单位自用
          宗教寺庙公园名胜古迹自用
          市政街道广场绿化地带
          农林牧渔业生产用地
          开山填海整治土地免5~10年
          非营利医疗机构科研机构
          学校托儿所幼儿园
          免税单位无偿使用纳税单位土地
          棚户区改造安置住房
          保障性住房
          公租房(至2027.12.31)
          石油核电盐业等产业政策
          物流企业大宗商品仓储减半(至2027.12.31)
          科技企业孵化器大学科技园(至2027.12.31)
          农产品批发市场农贸市场(至2027.12.31)
          三北地区供热企业(至2027供暖期)
          城市公交站场道路客运站场轨道交通(至2027.12.31)
        省级确定减免(5项)
          个人居住房屋及院落
          房管部门经租居民住房
          免税单位职工家属宿舍
          集体个人办学校医院托儿所幼儿园
          安置残疾人就业单位
      征收管理
        按年计算分期缴纳
        纳税义务发生时间(8种)
        纳税地点(土地所在地)
    耕地占用税法
      纳税人
        占用耕地建房或非农业建设的单位和个人
        经批准:审批文件标明建设用地人
        未经批准:实际用地人
        农田水利设施不缴纳
      征税范围
        耕地(种植农作物)
        园地(果园茶园橡胶园)
        林地(乔木竹林红树林等)
        草地(天然人工牧草地)
        农田水利用地
        养殖水面
        渔业水域滩涂
        直接为农业生产服务设施不征
      税率(4级地区差别定额)
        人均耕地≤1亩:10~50元
        1~2亩:8~40元
        2~3亩:6~30元
        >3亩:5~25元
        人均<0.5亩可加50%
        基本农田加按150%征收
      计税依据
        实际占用应税土地面积(平方米)
        一次性征收
      应纳税额
        应纳税额=应税土地面积×适用税额
        基本农田:面积×税额×150%
      税收优惠
        免征
          军事设施
          学校幼儿园社会福利机构医疗机构
          农村烈士遗属等新建自用住宅
        减征
          铁路公路机场港口航道水利减按2元
          农村居民住宅减半
          搬迁新建不超原宅基地免征
      征收管理
        纳税义务发生时间(收到通知当日)
        30日内申报缴纳
        临时占用1年内复垦退还
        损毁耕地3年内复垦退还

4. 核心精讲

一、城镇土地使用税法

城镇土地使用税是以城市、县城、建制镇、工矿区内的国家所有和集体所有的土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。现行基本规范是 2006 年 12 月 31 日国务院修改颁布的《城镇土地使用税暂行条例》，2019 年 3 月 2 日第四次修订。

（一）纳税人与征税范围

1. 纳税人

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。具体包括以下 5 类：

共有土地按实际使用面积比例分别纳税。例如 1,500 平方米土地，甲用 1/3、乙用 2/3，则甲按 500 平方米、乙按 1,000 平方米分别纳税。

2. 征税范围

征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。

建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的企业不需要缴纳城镇土地使用税。

（二）税率、计税依据和应纳税额

1. 税率

城镇土地使用税采用有幅度的差别定额税率，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米年应纳税额：

调整规则：

• 经济落后地区：可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 30%；
• 经济发达地区：可适当提高，但须报财政部批准。

2. 计税依据

以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。

地下建筑用地暂按应征税款的 50% 征收城镇土地使用税。

3. 应纳税额计算

$$\text{全年应纳税额}=\text{实际占用应税土地面积（平方米）}\times\text{适用税额}$$

（三）税收优惠

1. 法定免征优惠（主要项目）

产业政策性减免明细：

2. 省级确定减免优惠

（四）征收管理

1. 纳税期限

实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

2. 纳税义务发生时间

3. 纳税地点和征收机构

• 纳税地点：土地所在地缴纳；
• 跨省、自治区、直辖市使用的土地：分别向土地所在地税务机关缴纳；
• 同省、自治区、直辖市内跨地区使用的土地：由省级税务局确定纳税地点；
• 征收机构：土地所在地的税务机关，收入纳入地方财政预算管理。

二、耕地占用税法

耕地占用税是对占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税。现行基本规范是 2018 年 12 月 29 日通过的《中华人民共和国耕地占用税法》。

（一）纳税人与征税范围

1. 纳税人

在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。

2. 征税范围

包括纳税人建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设占用的耕地。所称耕地，是指用于种植农作物的土地，还包括以下农用地：

不征收情形：

• 建设直接为农业生产服务的生产设施占用上述农用地的，不征收；
• 因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地属于非农业建设，应征收。

（二）税率、计税依据和应纳税额

1. 税率

采用地区差别定额税率，按人均耕地面积分档（以县、自治县、不设区的市、市辖区为单位）：

特殊调整：

• 人均耕地低于 0.5 亩的地区：可适当提高，但提高部分不得超过确定适用税额的 50%；
• 占用基本农田：按当地适用税额加按 150% 征收。

各省平均税额表（单位：元/平方米）：

2. 计税依据

以纳税人实际占用的应税土地面积（平方米）为计税依据，实行一次性征收。

• 实际占用面积包括经批准占用面积和未经批准占用面积；
• 临时占用耕地（不超过 2 年、无永久性建筑物）应当缴纳，复垦后退还。

3. 应纳税额计算

$$\text{应纳税额}=\text{应税土地面积}\times\text{适用税额}$$

占用基本农田的：

$$\text{应纳税额}=\text{应税土地面积}\times\text{适用税额}\times 150%$$

（三）税收优惠

耕地占用税对占用耕地实行一次性征收，对生产经营单位和个人不设立减免税，仅对部分公益性单位、公共设施、需照顾群体等设立减免税。

1. 免征耕地占用税

2. 减征耕地占用税

专用铁路、铁路专用线、专用公路、城区内机动车道占用耕地的，按当地适用税额缴纳，不享受减按 2 元优惠。

纳税人改变原占地用途，不再属于免征或减征情形的，应自改变用途之日起 30 日内申报补缴税款。

（四）征收管理

1. 纳税义务发生时间

2. 纳税期限

• 纳税人应自纳税义务发生之日起 30 日内申报缴纳耕地占用税；
• 在耕地所在地申报纳税。

3. 退税规定

依法复垦应由自然资源主管部门会同有关行业管理部门认定并出具验收合格确认书。

5. 典型例题

例题 1：城镇土地使用税基本计算

设在某城市的一家企业使用土地面积为 10,000 平方米，经税务机关核定，该土地为应税土地，每平方米年税额为 4 元。请计算其全年应纳的城镇土地使用税税额。

解答：

$$\text{全年应纳税额}=10{,}000\times 4=40{,}000\text{（元）}$$

例题 2：共有土地分别纳税

某城市的甲与乙共同拥有一块土地的使用权，这块土地面积为 1,500 平方米，甲实际使用 1/3，乙实际使用 2/3，每平方米年税额为 5 元。计算甲、乙各自应纳的城镇土地使用税。

解答：

• 甲应纳税额 = 1,500 ×（1/3）× 5 = 500 × 5 = 2,500（元）
• 乙应纳税额 = 1,500 ×（2/3）× 5 = 1,000 × 5 = 5,000（元）

例题 3：地下建筑用地计算

某城市企业拥有一处地下建筑用地，未取得地下土地使用权证，按垂直投影面积计算为 2,000 平方米，当地每平方米年税额为 6 元。计算该地下建筑用地全年应纳城镇土地使用税。

解答：

$$\text{应纳税额}=2{,}000\times 6\times 50%=6{,}000\text{（元）}$$

例题 4：耕地占用税基本计算

某市一家企业新占用 20,000 平方米耕地用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为 20 元/平方米。计算该企业应纳的耕地占用税。

解答：

$$\text{应纳税额}=20{,}000\times 20=400{,}000\text{（元）}$$

例题 5：基本农田加征计算

某企业占用基本农田 5,000 平方米建设厂房，当地耕地占用税适用税额为 25 元/平方米。计算应纳耕地占用税。

解答：

$$\text{应纳税额}=5{,}000\times 25\times 150%=187{,}500\text{（元）}$$

例题 6：农村居民住宅减征

某农村居民经批准占用 200 平方米耕地新建自用住宅（在规定用地标准内），当地耕地占用税适用税额为 30 元/平方米。计算应纳耕地占用税。

解答：

$$\text{应纳税额}=200\times 30\times 50%=3{,}000\text{（元）}$$

例题 7：铁路线路减征

某铁路建设项目占用耕地 100,000 平方米用于路基建设，当地耕地占用税适用税额为 15 元/平方米。计算应纳耕地占用税。

解答：

铁路线路占用耕地减按每平方米 2 元征收：

$$\text{应纳税额}=100{,}000\times 2=200{,}000\text{（元）}$$

6. 记忆口诀

口诀 1：城镇土地使用税征税范围

城市县城建制镇，工矿区也要征收；建在四区以外者，不缴土地使用税。

口诀 2：城镇土地使用税税率

大城三十中二四，小城十八县十二；幅度差别定额率，落后降三发达批。

口诀 3：城镇土地使用税计税依据

实际占用平方面，测定证书或申报；地下建筑按投影，暂按五折来征收。

口诀 4：城镇土地使用税纳税义务发生时间

新房次月起，存量次月缴；新征耕地满一年，非耕次月就开始。

口诀 5：城镇土地使用税纳税人五类

拥有人纳税为原则，不在当地代管人；权属未定实际用，共有各方分别缴，承租集体直接缴。

口诀 6：耕地占用税税率

一亩十到五十元，二亩八到四十来；三亩六到三十元，超过三亩五到廿。

口诀 7：耕地占用税特点

一次性征收是特点，基本农田加五成；人均不足半亩地，可加五成调税额。

口诀 8：耕地占用税优惠

军事学校医疗免，农村住宅减半征；铁路公路机场港，减按两元来征收。

口诀 9：两税对比

土地使用按年征，耕地占用一次性；都是差别定额率，一个按年一次清。

口诀 10：耕地占用税纳税人

占用耕地建房者，非农建设占用者；建设农田水利不缴，临时占用复垦退还。

口诀 11：城镇土地使用税优惠

国家机关公共用地免，农林牧渔生产免；宗教寺庙公园名胜免，直接用于农林业生产用地免。

口诀 12：耕地占用税退税规则

临时占用一年内复垦退还，损毁耕地三年内复垦退还；依法复垦验收合格，方可办理退税手续。

7. 同步练习

1.（单选题） 下列区域内的土地不需要缴纳城镇土地使用税的是（　）。

A. 城市 B. 县城 C. 农村 D. 工矿区

2.（单选题） 在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适当提高耕地占用税的适用税额，但最多不得超过耕地占用税法规定税额的（　）。

A. $30%$ B. $50%$ C. $100%$ D. $20%$

3.（单选题） 下列单位用地中，免征城镇土地使用税的是（　）。

A. 物流企业仓库用地 B. 基建期内的核电站应税土地 C. 公租房建设期间用地及公租房建成后占地 D. 农村公交场站用地

4.（单选题） 下列各项中，不符合城镇土地使用税征收管理规定的是（　）。

A. 城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方法 B. 纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税 C. 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之月起，缴纳城镇土地使用税 D. 城镇土地使用税在土地所在地缴纳

5.（单选题） 某公司实际占用土地面积共30000平方米，其中5000平方米为厂区内的绿化区，企业的幼儿园共占地500平方米，1500平方米土地借给武警部队作为训练场地；另外在该地区分设的A机构占地3000平方米，其中包括无偿使用公安机关的一块场地100平方米。假设该公司所在地城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（　）元。

A. 150000 B. 157500 C. 156500 D. 155000

6.（单选题） 2024年农村居民甲某占用耕地4000平方米，其中300平方米新建自用住宅（符合规定用地标准），1700平方米种植棉花、2000平方米种植小麦，该地区耕地占用税适用税额25元/平方米，甲某当年应缴纳耕地占用税（　）元。

A. 1875 B. 3750 C. 6250 D. 12500

7.（单选题） （2024年）甲企业和乙事业单位共同拥有一块土地，丙为土地代管人，有偿租给丁使用，则城镇土地使用税纳税人是（　）。

A. 由丁缴纳全部城镇土地使用税 B. 由甲企业和乙事业单位分别缴纳城镇土地使用税 C. 由丙和丁分别缴纳城镇土地使用税 D. 由甲企业缴纳全部城镇土地使用税

8.（单选题） （2024年）下列关于经济落后地区城镇土地使用税适用的税额标准的表述，正确的是（　）。

A. 可降低规定最低税额的 $50%$，但须报财政部批准 B. 可适当提高，但须报财政部批准 C. 可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 $30%$ D. 可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 $20%$

9.（单选题） （2024年）位于市区某企业2024年初占地面积15000平方米，其中学校占地1000平方米，内部绿化区占地3000平方米，厂房占地8000平方米，该企业所在地城镇土地使用税年税额5元/平方米，则该企业2024年应缴纳城镇土地使用税为（　）元。

A. 70000 B. 75000 C. 55000 D. 80000

10.（单选题） （2024年）2024年3月15日，某纳税人因土地的权利发生变化，而依法终止城镇土地使用税纳税义务，其城镇土地使用税的应纳税款的计算应截止到某一日期，该日期是（　）。

A. 2024年4月15日 B. 2024年3月15日 C. 2024年12月31日 D. 2024年3月31日

11.（单选题） （2023年）甲和乙共同拥有一宗位于县城的土地的使用权，面积为2000平方米，甲实际使用1200平方米，乙实际使用800平方米，当地城镇土地使用税年适用税额为10元/平方米，甲就该宗土地全年应缴纳的城镇土地使用税为（　）元。

A. 8000 B. 10000 C. 12000 D. 20000

12.（单选题） （2022年）下列用地，由省级税务局确定的城镇土地使用税税收优惠的是（　）。

A. 个人自办幼儿园用地 B. 人民团体自用土地 C. 疾病控制机构用地 D. 市政广场占地

13.（单选题） （2021年）下列单位用地中，免征城镇土地使用税的是（　）。

A. 农产品加工厂用地 B. 宗教寺庙经营用地 C. 广告公司办公用地 D. 公立学校的食堂用地

14.（单选题） （2021年）某企业在市区拥有一块土地，尚未经相关部门组织测定土地面积，也未核发土地使用证书，下列关于企业履行城镇土地使用税纳税义务的表述中，符合规定的是（　）。

A. 免予履行纳税义务 B. 按纳税人据实申报土地面积纳税，待核发土地使用证后再作调整 C. 待政府核发证书确认土地面积后再履行纳税义务 D. 待有关部门测完土地面积后再履行纳税义务

15.（单选题） 下列占用耕地行为中，可以减征耕地占用税的是（　）。

A. 农业科研所占用耕地 B. 国道截水沟占用耕地 C. 县人民医院占用耕地 D. 工厂绿化区占用耕地

16.（多选题） 下列关于城镇土地使用税纳税人的表述中，正确的有（　）。

A. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，暂不确定纳税人 B. 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人 C. 土地使用权共有的，其中一方为纳税人 D. 拥有土地使用权的个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人

17.（多选题） 下列各项中，属于耕地占用税征税范围的有（　）。

A. 占用菜地开发花圃 B. 占用农用土地建造住宅区 C. 占用耕地开发食品加工厂 D. 占用鱼塘从事非农业建设

18.（多选题） 纳税人实际占用的土地面积是城镇土地使用税的计税依据，其具体内容包括（　）。

A. 省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的面积 B. 政府部门核发的土地使用证书确认的面积 C. 纳税人申报的面积 D. 税务机关核定的面积

19.（多选题） （2024年）下列用地中，免征城镇土地使用税的有（　）。

A. 农贸市场专用于经营农产品的土地 B. 盐场的盐滩用地 C. 地铁口里的商业店铺用地 D. 物流企业承租的大宗商品仓储用地

20.（多选题） （2024年）下列占用耕地的行为中，减征耕地占用税的有（　）。

A. 公办中学内教学楼占用耕地 B. 铁路按规定两侧留地占用耕地 C. 海防管控设施占用耕地 D. 市水利局批准建设的防洪工程占用耕地

21.（多选题） （2023年）下列土地，属于城镇土地使用税征税范围的有（　）。

A. 工矿区内集体所有的土地 B. 建制镇内集体所有的土地 C. 工矿区内国家所有的土地 D. 建制镇内国家所有的土地

22.（多选题） （2021年）下列项目中，占用耕地需要缴纳耕地占用税的有（　）。

A. 运煤专用铁路 B. 军用侦察观测站 C. 城区机动车道 D. 学校教职工住房

23.（多选题） 下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的表述中，符合规定的有（　）。

A. 纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起纳税 B. 纳税人出借房产，自交付出借房产之次月起纳税 C. 纳税人新征用的耕地，自批准征用之次月起纳税 D. 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起纳税

练习答案：

1.C（城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，不包括农村）　2.B（人均耕地低于0.5亩的地区，可适当提高耕地占用税适用税额，但提高的部分不得超过规定适用税额的 $50%$）　3.C（公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征；物流企业大宗商品仓储设施用地减按 $50%$ 征收；核电站应税土地基建期内减半征收；城市公交场站等运营用地免征）　4.C（购置存量房，自签发房屋权属证书之次月起缴纳城镇土地使用税，而非当月）　5.D（企业办的幼儿园自用土地免征；免税单位无偿使用纳税单位土地的免征，故武警部队训练场地1500平方米免征；应纳城镇土地使用税 $=(30000-500-1500)\times5+3000\times5=155000$ 元）　6.A（农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按当地适用税额减半征收，并可同时享受"六税两费"减半；种植棉花、小麦不缴耕地占用税；应纳耕地占用税 $=300\times25\times50%\times50%=1875$ 元）　7.B（土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别缴纳）　8.C（经济落后地区，城镇土地使用税适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 $30%$；经济发达地区可适当提高，但须报财政部批准）　9.A（学校自用土地免征；应纳城镇土地使用税 $=(15000-1000)\times5=70000$ 元）　10.D（因土地权利发生变化依法终止城镇土地使用税纳税义务的，应纳税款的计算截止到土地权利发生变化的当月末）　11.C（甲应纳城镇土地使用税 $=1200\times10=12000$ 元）　12.A（集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地等由省级税务局确定减免优惠；人民团体自用土地、市政广场占地为法定免征）　13.D（由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征，如公立学校教学楼、食堂等用地；农副产品加工厂用地、宗教寺庙经营用地、广告公司办公用地均应纳税）　14.B（尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报土地面积并据以纳税，待核发证书后再作调整）　15.B（国道截水沟属公路线路，减按每平方米2元征收；农业科研所占用耕地属直接为农业生产服务的生产设施用地不征税；县人民医院免征；工厂绿化区无减免规定照章纳税）　16.BD（土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人；土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，分别纳税）　17.BCD（耕地占用税征税范围是建设建筑物、构筑物或从事其他非农业建设而占用的耕地；占用菜地开发花圃不属于非农业建设）　18.ABC（省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的面积、政府核发的土地使用证书确认的面积、纳税人申报的面积均可作计税依据，但没有以税务机关核定面积为计税依据的规定）　19.AB（农贸市场专用于经营农产品的土地、盐场的盐滩用地免征；地铁口商业店铺不属于轨道交通运营用地不免征；物流企业承租的大宗商品仓储用地减按 $50%$ 征收而非免征）　20.BD（铁路按规定两侧留地、防洪工程占用耕地减按每平方米2元征收；学校、军事设施占用耕地免征而非减征）　21.ABCD（城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地均属于征税范围）　22.ACD（专用铁路、城区机动车道按当地适用税额缴纳；学校内经营性场所和教职工住房按当地适用税额缴纳；军事设施占用耕地免征）　23.ABD（纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税，而非次月起）